Od 28 kwietnia 2023 roku świadectwa charakterystyki energetycznej stały się obowiązkowym elementem większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednak ustawodawca przewidział szereg sytuacji i rodzajów budynków, które są zwolnione z tego wymogu. W tym kompleksowym przewodniku wyjaśniamy, kiedy nie musisz martwić się o uzyskanie świadectwa energetycznego.
W jakich sytuacjach nie muszę posiadać świadectwa energetycznego?
Podstawową zasadą jest, że właściciel domu jednorodzinnego nie musi posiadać świadectwa energetycznego, jeśli nie zamierza sprzedawać lub wynajmować swojej nieruchomości. Dotyczy to zarówno budynków nowych, jak i tych wybudowanych przed wieloma laty. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane wyłącznie w momencie wprowadzenia nieruchomości do obrotu rynkowego poprzez sprzedaż lub wynajem. Jest to kluczowa informacja dla właścicieli nieruchomości, którzy nie planują w najbliższym czasie żadnych transakcji. Dodatkowo, zwolnienie obejmuje nowo powsające domy do 70 m² zabudowy, jeśli są budowane w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Warto również pamiętać, że w przypadku budynków istniejących, które nie były przedmiotem transakcji po 28 kwietnia 2023 roku, nie ma obowiązku wstecznego uzyskiwania świadectwa.
Jakie budynki nie wymagają świadectwa energetycznego?
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków precyzyjnie określa, które obiekty są zwolnione z obowiązku sporządzenia świadectwa. Lista zwolnionych obiektów obejmuje:
- Budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków
- Budynki używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej
- Budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię
- Budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku
- Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²
- Gospodarstwa rolne o wskaźniku EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok)
W jakich transakcjach rodzinnych nie potrzebuję świadectwa energetycznego?
W przypadku przekazania nieruchomości w formie darowizny między członkami najbliższej rodziny, świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane. Zwolnienie dotyczy także dziedziczenia nieruchomości oraz przekazania jej w ramach umowy dożywocia. Te wyjątki mają na celu ułatwienie przekazywania majątku w ramach rodziny bez dodatkowych obciążeń finansowych związanych z uzyskaniem świadectwa. Należy jednak pamiętać, że jeśli w przyszłości planujemy sprzedaż lub wynajem takiej nieruchomości osobom spoza rodziny, będziemy zobowiązani do uzyskania świadectwa.
Jakie obiekty gospodarcze są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa?
Obiekty gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię (z wyjątkiem oświetlenia) są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa. Poniższa tabela przedstawia szczegółowe zestawienie:
Typ obiektu | Warunki zwolnienia | Przykłady |
Stodoły | Brak instalacji grzewczej | Budynki do przechowywania płodów rolnych |
Magazyny | Tylko oświetlenie | Składy, hurtownie nieogrzewane |
Wiaty | Konstrukcja otwarta | Wiaty na maszyny rolnicze |
Budynki inwentarskie | Bez systemów mechanicznych | Tradycyjne obory, stajnie |
Kiedy garaż nie wymaga świadectwa charakterystyki energetycznej?
Garaże wolnostojące, które nie posiadają instalacji grzewczej ani klimatyzacji, są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Dotyczy to zarówno pojedynczych garaży, jak i zespołów garażowych, pod warunkiem że służą wyłącznie do parkowania pojazdów. Ważne jest również, aby garaż nie był wyposażony w żadne dodatkowe instalacje zużywające energię, poza podstawowym oświetleniem. W przypadku garaży wbudowanych w bryłę budynku mieszkalnego, są one traktowane jako część tego budynku i podlegają certyfikacji wraz z całością.
Co z małymi budynkami poniżej 50m2?
Przepisy jasno określają sytuację małych budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50m². Takie obiekty są automatycznie zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Jest to szczególnie istotne dla właścicieli niewielkich domków letniskowych, pracowni czy innych małych obiektów wolnostojących. Zwolnienie to ma na celu zmniejszenie obciążeń administracyjnych dla właścicieli najmniejszych nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że zwolnienie dotyczy wyłącznie budynków wolnostojących – jeśli podobnej wielkości lokal jest częścią większego budynku, wymóg posiadania świadectwa nadal obowiązuje.
Czy altany działkowe potrzebują certyfikatu energetycznego?
Altany działkowe, zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie wymagają świadectwa charakterystyki energetycznej. Zwolnienie to wynika z kilku czynników: zazwyczaj mają powierzchnię poniżej 50m², są użytkowane sezonowo (krócej niż 4 miesiące w roku) i często nie posiadają stałych instalacji grzewczych. Dodatkowym argumentem jest fakt, że altany działkowe podlegają specjalnym regulacjom prawnym i nie są traktowane jak typowe budynki mieszkalne.
W jakich przypadkach budynek zabytkowy jest zwolniony ze świadectwa?
Wszystkie budynki wpisane do rejestru zabytków są zwolnione z obowiązku posiadania świadectw charakterystyki energetycznej. Ta regulacja ma na celu ochronę historycznej substancji budynków, których modernizacja energetyczna mogłaby naruszyć ich zabytkowy charakter.
Czy potrzebuję świadectwa energetycznego dla miejsca parkingowego w hali garażowej?
Pojedyncze miejsce parkingowe w hali garażowej nie wymaga odrębnego świadectwa charakterystyki energetycznej. Wynika to z faktu, że miejsce postojowe nie jest samodzielnym lokalem w rozumieniu ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i stanowi część większej całości – hali garażowej. Sama hala garażowa, jeśli nie posiada instalacji grzewczych ani klimatyzacyjnych (poza podstawowym oświetleniem), również jest zwolniona z obowiązku posiadania świadectwa. Sytuacja może wyglądać inaczej, gdy hala garażowa jest częścią budynku mieszkalnego lub usługowego – wtedy jest ona uwzględniana w świadectwie charakterystyki energetycznej całego budynku. Warto pamiętać, że w przypadku sprzedaży lub wynajmu samego miejsca postojowego, nie ma obowiązku przedstawiania świadectwa, ponieważ przepisy dotyczą jedynie pomieszczeń wyposażonych w instalacje zużywające energię na cele bytowe.
Czy zdewastowany budynek potrzebuje świadectwa charakterystyki energetycznej?
W przypadku budynków zdewastowanych lub w bardzo złym stanie technicznym sytuacja nie jest jednoznacznie uregulowana w przepisach. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie przewiduje wprost zwolnienia z obowiązku posiadania świadectwa dla budynków zdewastowanych, nawet jeśli są one nieużytkowane lub pozbawione instalacji. Jednak kluczowe znaczenie ma tutaj możliwość faktycznego użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeśli budynek jest w stanie technicznym uniemożliwiającym jego użytkowanie, nie posiada sprawnych instalacji grzewczych, został odłączony od mediów lub ma nakaz rozbiórki, sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej może być niemożliwe ze względów technicznych. W takiej sytuacji zaleca się uzyskanie ekspertyzy technicznej potwierdzającej stan budynku, która może stanowić podstawę do wyjaśnienia braku możliwości wykonania świadectwa energetycznego. W przypadku planowanej sprzedaży takiego obiektu, warto tę kwestię szczegółowo omówić z notariuszem i potencjalnym nabywcą.
Podsumowując, choć świadectwa charakterystyki energetycznej są ważnym narzędziem w procesie poprawy efektywności energetycznej budynków, istnieją jasno określone wyjątki od tego obowiązku. Zrozumienie tych wyjątków pozwala uniknąć niepotrzebnych kosztów i formalności. Jeśli masz wątpliwości dotyczące swojej nieruchomości, zapraszamy do kontaktu przez energoraport.pl – nasi eksperci pomogą Ci określić, czy Twoja nieruchomość wymaga świadectwa i doradzą najlepsze rozwiązanie.